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弄清抵押状况,避免买到二次抵押房

二手房产交易时最担心的是房屋抵押状况。由于金融创新产品层出不穷,房产抵押融资的方式也不少,碰到这样的房产该怎么办?

有买家发现卖家隐瞒了房屋的抵押状态,中介公司及卖家声称房屋只有银行抵押贷款,但在办理按揭贷款时发现房屋存在抵押给个人的情况。鉴于交易风险的存在,买家在支付了定金后拒绝继续交易,最终双方闹上公堂。日前,法院判决,卖家需退还定金。?#30340;?#20154;士表示,在房产交易前需特别留意房屋抵押状况,在查询清楚抵押状况之前不要轻易支付定金。

卖家隐瞒二次抵押状况,买家拒绝交易

法院:双方都存在不当,定金应当退回

姚女士看中了李先生位于广州市天河区的一套房,通过中介公司以460万元的价格完成交易。姚女士分两次分别支付了定金20万元和60万元给李先生,并同时支付了中介?#25276;?#32593;签费给中介公司。在支付方式上,姚女士选择向银行申请5年230万元的银行按揭贷款,但在办理银行贷款时不能获得批准。姚女士发现,房屋除了抵押给银行按揭贷款外,还抵押给了第三人。

姚女士表示,广州市不动产登记查册表(简称查册表)上载明第三人对房屋享有抵押权,虽然查册表每页均有她的签名,但她是支付了网签?#25276;?#23450;金后,才看到中介人员出示的查册表。中介人员表示房屋有问题是办理不了网签的。

姚女士表示,李先生和中介只是说房屋存在银行抵押贷款,并没有说存在抵押给个人的情况。李先生与中介表示,已向姚女士解释清楚房屋的抵押情况,已明确告知存在抵押,只是当时没有明确是抵押给银行还是抵押给个人。

姚女士觉得交易风险不小,立即要求李先生退还已付的款项。由于双方无法达成协议,姚女士提起了诉讼。

法院审理认为,李先生在签订合同时并无告知姚女士涉案房屋已抵押给个人,存在不当。另外,姚女士亦未举证证明涉案房屋抵押给个人而非银行致使其无法履行合同以及涉案房屋涂销抵押后继续履行合同存在障碍,其拒绝继续履行合同亦存在不当。因此,导致合同解除,李、姚双方均有过错。

最终法院判决,李先生应向姚女士退还定金80万元,但姚女士请求李先生支付定金利息、中介费、网签费及按揭费,法院不予支持。

?#30340;?#20154;士:

需?#25269;?#37197;合查询才能了解抵押明细

尽量不要购买抵押状况复杂的房产

中原地产华苑?#20013;?#39640;级营业经理莫建国表示,目前如果由买?#26131;?#34892;去查看查册表,不会显示抵押状况的明细,只能查到房产是否处于抵押状态。只有由?#25269;?#33258;己查询,才会显示明细,因此可要求?#25269;?#37197;合查询。一般会要求?#25269;?#25552;供不动产权证、身份证复印件,有些还会要求提供查册表,包括房产是否查封、抵押的状况等。

如果出现二次抵押的情况,在过户时,需要债权人同时到场,提供相应的证件才可以办理过户。此外,债务大小的情况?#19981;?#24433;响买家办理按揭贷款。因此,购房者在看清楚查册表之前不要支付定金、首期款。

所谓“二次抵押”,是指将已做抵押的抵押物再次抵押,从特定放款人处获?#20040;?#27454;,二次抵押贷款不用还清以前的贷款。房产二次抵押贷款就是按揭房抵押贷款。

?#30340;?#20154;士表示,购房者在买房时要特别留意房屋的抵押状况。通常出现二次抵押状况,说明?#25269;?#26159;有资金缺口或特别的资金需求。尤其是抵押给个人的情况,可能存在债务风险,购房者容易卷入连环债。尽量不要购买抵押状况复杂的房产。如果需要购买,一定要清楚其中的风险,在确定可办理涂销抵押之前不要支付定金,以免产生纠纷。

(据《广州日报》) 

责任编辑:刘彭军
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